„Nemám ešte počkať, kým ceny klesnú?“ Túto otázku počúvame od klientov takmer každý týždeň. Dáta za rok 2026 hovoria zatiaľ jasne: byty nezlacňujú, mení sa len tempo ich zdražovania.
V tomto článku si zrozumiteľne vysvetlíme, čo sa na trhu reálne deje, koľko môže čakanie stáť a ako sa rozhodnúť s chladnou hlavou. Bez strašenia a bez nátlaku - len čísla a skúsenosti z praxe.
Článok sme aktualizovali 4. októbra 2026 o najnovšie sadzby ECB a slovenských bánk.
Čo sa deje s cenami bytov
Priemerná cena nehnuteľností na Slovensku prvýkrát prekonala 3 000 € za m². Podľa údajov NBS vzrástla v 1. štvrťroku 2026 o 3,4 % za štvrťrok a o 11,3 % za rok. Byty pritom zdražujú rýchlejšie ako domy: byt stojí v priemere 3 378 €/m², rodinný dom 2 118 €/m².
Najväčšie skoky už nie sú v Bratislave, ale v krajských mestách. Za jediný štvrťrok podražel dvojizbový byt v Trenčíne takmer o 14 %. Mediánové ponukové ceny podľa portálu Nehnuteľnosti.sk:
| Lokalita a typ bytu | Koniec 2025 | 1. štvrťrok 2026 | Zmena |
|---|---|---|---|
| Trenčín, 2-izbový | 130 000 € | 148 000 € | +13,8 % |
| Žilina, 3-izbový | 195 000 € | 221 000 € | +13,3 % |
| Košice II, 2-izbový | 171 000 € | 187 000 € | +9,4 % |
| Trnava, 3-izbový | 185 000 € | 200 000 € | +8,1 % |
| Bratislava V, 2-izbový | 215 000 € | 229 000 € | +6,5 % |
| Bratislava I, 2-izbový | 299 000 € | 315 000 € | +5,4 % |
Prečo ceny rastú, keď kupujúcich nepribúda? Hlavným dôvodom je chronický nedostatok bytov na trhu. Keď je ponuka malá, aj menšia skupina kupujúcich ju rýchlo vyčerpá a ceny sa posúvajú nahor.
Dôležitá poznámka: ide o ponukové ceny z inzerátov. Skutočné predajné ceny sa od nich môžu líšiť - a práve tu robí rozdiel dobrá znalosť lokálneho trhu.
Aktuálnejšie dáta za 2. štvrťrok. NBS medzitým zverejnila čísla za druhý štvrťrok 2026. Ceny nehnuteľností na bývanie vzrástli o 1,2 % na 3 041 €/m², čo je najpomalší rast za viac než dva roky. Byty stáli v priemere 3 430 €/m². Celoslovensky ceny teda neklesajú, len rastú pomalšie. Podľa analytika NBS ceny v Bratislave pravdepodobne dosiahli strop a rastú podobným tempom ako v menších mestách.
Septembrový komentár NBS to potvrdzuje z iného uhla: byty v inzercii boli na konci augusta medziročne drahšie o 13,8 %, v Bratislave sa medziročný rast spomalil na 8,1 %. NBS zároveň upozorňuje, že kupujúci, ktorí nákup financujú hypotékou, sú v čoraz nevýhodnejšej situácii.
Koľko vás môže čakanie stáť
Analytici Tatra banky ponúkajú dva scenáre na najbližší rok: ak sa rast spomalí, ceny budú vyššie zhruba o 4 %, ak vydrží súčasné tempo, takmer o 13 %. Pri byte za 250 000 € to znamená o 10 000 až 32 500 € viac.
K tomu treba prirátať nájom, ktorý počas čakania platíte. Dvojizbový byt v Bratislave mimo Starého Mesta stojí v priemere 875 až 922 € mesačne aj s energiami. Za rok je to približne 10 500 až 11 000 €, z ktorých vám nič nezostane.
Čakanie môže predražiť aj financovanie: sadzby hypoték v posledných mesiacoch rastú, ako ukazuje ďalšia časť.
Férovo treba povedať aj druhú stranu. Viacerí analytici očakávajú, že rast sa bude spomaľovať - pri starších bratislavských bytoch k zhruba 5 % ročne a pri novostavbách skôr k stabilizácii než k ďalšiemu skoku. Spomalenie rastu však neznamená zlacnenie.
Hypotéky: lacnejšie nebudú, banky úroky zvyšujú
Od jari sa situácia na hypotékach zhoršila. Európska centrálna banka zvýšila depozitnú sadzbu už druhýkrát v tomto roku: v júni na 2,25 % a 10. septembra na 2,50 % (platí od 16. septembra). Dôvodom je najmä inflácia z energií a konflikt na Blízkom východe. ECB zároveň uviedla, že inflácia zostane dlhší čas nad cieľovou úrovňou.
Na slovenských hypotékach sa to prejavuje. Podľa NBS stúpla priemerná sadzba nových hypoték od marca do augusta 2026 z 3,5 % na 3,9 %, čo je mierne nad priemerom eurozóny. Analytici preto hovoria o konci očakávaní, že úvery na bývanie tento rok zlacnejú. Banky zvyšujú sadzby aj v týchto týždňoch:
| Banka a produkt | Pôvodná sadzba | Nová sadzba | Platí od |
|---|---|---|---|
| Slovenská sporiteľňa, 3-ročná fixácia | od 3,99 % | od 4,29 % | 5. 10. 2026 |
| Slovenská sporiteľňa, 5-ročná fixácia | od 4,19 % | od 4,49 % | 5. 10. 2026 |
| VÚB, 3-ročná fixácia (so zľavou za poistenie) | 3,79 % | 4,09 % | 26. 9. 2026 |
| Prima banka, hypotéka pre mladých | 3,0 % | 3,4 % | 1. 10. 2026 |
Najnižšie sadzby navyše banky neposkytujú automaticky každému. Rozhoduje bonita, výška úveru, hodnota nehnuteľnosti, dĺžka fixácie aj ďalšie produkty, ktoré banka vyžaduje. Tatra banka mala koncom septembra podľa porovnávača FinGO trojročnú fixáciu od 3,69 % a ČSOB od 3,70 %, no ponuky sa menia rýchlo, preto si ich pred rozhodnutím nechajte overiť.
Na konkrétnom príklade z Bratislavy vidno, ako veľmi rozhoduje výber bytu. Ide o trojizbový byt so 75 m², financovaný 80 % hypotékou na 30 rokov pri sadzbe 3,9 %, ktorá zodpovedá priemeru nových hypoték podľa NBS v auguste:
| Novší byt | Starší byt | |
|---|---|---|
| Priemerná cena | 359 625 € | 294 975 € |
| Vlastné zdroje (20 %) | 71 925 € | 58 995 € |
| Mesačná splátka | 1 357 € | 1 113 € |
Rozdiel 244 € mesačne je za 30 rokov viac ako 87 000 €. Preto sa čoraz viac rodín pozerá aj po starších bytoch alebo po domoch v okolí miest.
Sadzba pritom robí veľký rozdiel aj pri rovnakom byte. Pri marcovej priemernej sadzbe 3,5 % by bola splátka novšieho bytu približne 1 292 €, teda asi o 65 € mesačne nižšia. Vlastnú splátku si viete vypočítať v hypotekárnej kalkulačke.
Ako sa rozhodnúť rozumne: 5 krokov z praxe
- Začnite financovaním, nie inzerátmi. Najprv si overte, akú hypotéku vám banka schváli a koľko vlastných peňazí potrebujete. S predschváleným úverom viete reagovať rýchlo, keď sa objaví ten správny byt. Banky v posledných týždňoch sadzby zvyšujú, preto porovnávajte aktuálne ponuky.
- Porovnajte novostavbu a starší byt. Starší byt po rekonštrukcii môže byť za rovnaké peniaze väčší alebo v lepšej lokalite. Do rozpočtu však vždy zarátajte aj cenu prípadných úprav.
- Pozerajte sa aj mimo najžiadanejších lokalít. Dopyt sa presúva k menším bytom a okrajovejším častiam miest, kde ceny ešte nie sú na strope.
- Pri menších bytoch počítajte s konkurenciou. Pri jedno- a dvojizbových bytoch dnes nie sú zriedkavé licitácie. Rozhodujte sa rýchlo, ale nie unáhlene - vždy si preverte list vlastníctva, ťarchy a stav bytového domu.
- Vypočítajte si vlastný bod zlomu. Porovnajte, koľko zaplatíte za nájom počas čakania, s tým, o koľko môže byt medzitým podražieť. Pridajte aj možný rast sadzieb. Často je to najrýchlejšia odpoveď na otázku „teraz, alebo neskôr?“.
Najčastejšie chyby, ktoré vidíme
- Čakanie na „dno“, ktoré podľa dostupných dát zatiaľ neprichádza.
- Spoliehanie sa na pokles úrokov, ktorý sa v tomto roku nekoná.
- Rozhodovanie len podľa ponukových cien v inzerátoch, ktoré sa od skutočných predajných cien môžu líšiť.
- Podcenenie vedľajších nákladov: poplatkov, rekonštrukcie, zariadenia a rezervy.
Záver: nečakajte na zázrak, rozhodujte sa podľa čísel
Trh s bytmi sa v roku 2026 nespráva tak, ako mnohí dúfali. Ceny rastú pomalšie, no stále rastú, a hypotéky zdražujú namiesto toho, aby zlacneli. Najlepšie rozhodnutie preto nie je to, ktoré trafí „správny moment“, ale to, ktoré sedí vašim financiám.
V MARK REAL sa realitám venujeme už 18 rokov a máme za sebou viac ako 500 predaných nehnuteľností. S naším finančným poradcom Jurajom Poliakom vám pomôžeme overiť financovanie, porovnať možnosti a nájsť byt, ktorý dáva zmysel. Ozvite sa nám - prvá konzultácia je bezplatná a k ničomu vás nezaväzuje.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza individuálne finančné poradenstvo. Sadzby bánk sa menia, uvedené údaje platia k 4. októbru 2026.
Zdroje
- Tatra banka: Ceny nehnuteľností na Slovensku prekonali hranicu 3 000 eur za meter štvorcový (údaje NBS)
- TASR: NBS: Rast cien nehnuteľností zostáva na začiatku roka 2026 solídny
- TASR: Ceny bývania v 2. štvrťroku rástli pomalšie (údaje NBS)
- ECB: Rozhodnutia o menovej politike, 10. septembra 2026
- Finsider: Byty zdražujú a úroky opäť rastú (septembrový komentár NBS)
- Finsider: Zdražovanie hypoték pokračuje. Úroky zvyšuje aj Slovenská sporiteľňa
- FinGO: Aktuálne úrokové sadzby hypoték
- TASR: Odborník: Reality ovládli nárasty cien bytov najmä v regiónoch (údaje Nehnuteľnosti.sk)
- TASR: Za dva roky v krajských mestách najviac zdraželi staršie 2-izbové byty (Realitná únia SR, BuiltMind, Bencont Investments)
