Dve rovnaké nehnuteľnosti sa môžu predávať úplne inak, ak jedna pôsobí upravene a druhá presný opak. Dobrá správa je, že na prípravu nepotrebujete veľký rozpočet. Veľa vecí zvládnete sami za pár hodín.
Prečo na príprave záleží
Prvé rozhodnutie robia kupujúci pri pohľade na fotky v inzeráte, druhé na obhliadke, často už v prvých minútach. Upravená nehnuteľnosť pôsobí udržiavane a kupujúci sa v nej ľahšie predstaví. Neporiadok a drobné závady naopak vyvolávajú otázky, čo ďalšie nie je v poriadku a často končia požiadavkou o zľavu z ceny.
1. Upracte a odstráňte osobné veci
Cieľom je, aby si kupujúci vedel predstaviť, ako tu býva on, nie vy.
- Odstránte zbytočné veci: z kuchynskej linky, parapety, políc, z kúpeľne.
- Odložte rodinné fotky, zbierky a osobné predmety.
- Otvorte skrine a komory. Kupujúci ich otvárajú a preplnené skrine pôsobia, akoby chýbalo úložné miesto. Nadbytočné veci dočasne odložte mimo bytu.
- Vypratste chodbu, aby bol vstup priestranný.
2. Poriadne vyčistite a vyvetrajte
Čistota je najlacnejší spôsob, ako zvýšiť dojem. Umyté okná, podlahy, špáry v kúpeľni, kohútiky, zrkadlá, rúru a digestor.
Pozor na pachy. Zápach z vlhkosti, fajčenia alebo domácich zvierat si kupujúci všimne hneď pri vstupe. Pred obhliadkou dobre vyvetrajte. Vyhnite sa silným osviežovačom, ktoré môžu pôsobiť, akoby ste niečo zakrývali.
3. Opravte drobné závady
Každá drobnosť môže v hlave kupujúceho narásť na väčší problém. Skontrolujte a opravte:
- kvapkajúci kohútik a nefunkčný splachovač,
- uvoľnené kľučky a škrípajuce dvere,
- nefunkčné žiarovky,
- praskliny a škvrny na stenách,
- poškodený silikón v kúpeľni a v kuchyni,
- uvoľnené lišty a krytky.
Závady na elektroinštalácii nechajte riešiť odborníka. Natretie stien neutrálnou svetlou farbou často nestojí veľa a výrazne zmení dojem z priestoru.
4. Rekonštrukciu pred predajom zvážte opatrne
Veľká rekonštrukcia kuchyne alebo kúpeľne je drahá a nemusí sa vám vrátiť vo vyššej predajnej cene. Kupujúci majú často vlastné predstavy a radšej si upravia nehnuteľnosť podľa seba. Či sa investícia oplatí, závisí od stavu a cenovej úrovne nehnuteľnosti. Poraďte sa s maklérom ešte predtým, než do niečoho investujete. Niekedy je lepšie predať v pôvodnom stave a cenu tomu férovo prispôsobiť.
5. Dajte priestoru svetlo a vzdušnosť
- Pred fotením aj obhliadkou odtiahnite závesy a umyte okná.
- Rozsvieťte všetky svetlá. Žiarovky vymeňte tak, aby mali rovnaký odtieň svetla.
- Odstráňte veľký nábytok, ktorý zbytočne zaberá miesto, a usporiadajte miestnosti tak, aby sa v nich dalo pohodlne pohybovať.
6. Nezabudnite na vchod, balkón a spoločné priestory
Prvý dojem sa začína pred dverami. Vchod by mal byť čistý, zvonček funkčný a osvetlenie v poriadku. Upracte balkón alebo loggiu, napríklad sušiak a krabice. Ak k bytu patrí pivnica, vyprataná a čistá bude pôsobiť lepšie.
7. Homestaging a virtuálny staging
Homestaging je úprava interiéru pred fotením a obhliadkami. Textílie, rastliny a usporiadanie nábytku vytvoria útulný a neutrálny dojem, ktorý osloví čo najviac záujemcov.
Pri prázdnych bytoch si kupujúci ťažko predstavia využitie priestoru. Pomôže zariadenie alebo virtuálny staging, pri ktorom sa nábytok dokreslí na fotke. Dôležité je virtuálne upravené fotky v inzeráte označiť a doplniť aj fotkami skutočného stavu. Kupujúci tak nebude uvedený do omylu.
8. Dobré fotky a video
- Fotografujte v deň s dostatkom svetla a v uprataných miestnostiach.
- Odfoťte všetky miestnosti, balkón a v prípade potreby aj pivnicu či parkovanie.
- Doplňte pôdorys a ak je to možné, aj video prehliadku.
- Fotky nesmú zavádzať. Nezakrývajte nedostatky šikovným záberom.
9. Pripravte sa na obhliadky
- Zabezpečte príjemnú teplotu, vyvetrané a rozsvietené priestory.
- Domáce zvieratá nechajte mimo bytu.
- Ak je to možné, nebuďte pri obhliadke prítomní. Kupujúci sa cíti voľnejšie a maklér ju vedie za vás.
- Majte pripravené informácie: mesačné náklady (energie, fond opráv, poplatky), rok výstavby alebo rekonštrukcie domu, parkovanie. Doklady na predaj nájdete v článku Ako predať byt v Bratislave: postup krok za krokom.
- Buďte úprimní. Závady, ktoré poznáte, radšej priznajte. Zatajené vady vedú k sporom a k strate dôvery.
Kontrolný zoznam pred zverejnením inzerátu
- Osobné veci odložené, povrchy uvoľnené.
- Byt vyčistený a vyvetraný.
- Drobné závady opravené.
- Svetlo, žiarovky a závesy v poriadku.
- Vchod, balkón a pivnica upratané.
- Fotky, pôdorys a prípadne video hotové.
- Doklady a informácie o nákladoch pripravené.
- Cena nastavená podľa trhu, nie podľa očakávaní.
Najčastejšie chyby
- Príliš veľa osobných vecí. Kupujúci sa nevie predstaviť, že by tu býval.
- Prehliadnuté drobnosti. Kvapkajúci kohútik pôsobí ako signál zanedbanosti.
- Drahá rekonštrukcia tesne pred predajom. Investícia sa nemusí vrátiť.
- Zakrývanie nedostatkov. Skôr či neskôr vyjdú najavo a stoja vás dôveru aj peniaze.
- Slabé fotky. Prvý dojem z inzerátu rozhoduje o tom, koľko ľudí príde na obhliadku.
Záver
Príprava nehnuteľnosti na predaj nemusí byť drahá ani zložitá. Najviac záleží na čistote, poriadku, svetle a poctivom popise. Celý postup od ceny až po odovzdanie nájdete v článku Ako predať byt v Bratislave: postup krok za krokom. Ak chcete, aby sa o predaj postaral maklér, pozrite si, ako predávame, alebo nám rovno zavolajte.
