Predaj bytu je pre väčšinu ľudí jedna z najväčších finančných transakcií v živote. Dobrá správa je, že ide o proces, ktorý sa dá rozdeliť na niekoľko jasných krokov. Tu je prehľad toho, ako predaj bytu v Bratislave prebieha a na čo si dať pozor.
1. Zistite reálnu cenu
Najčastejšia chyba pri predaji je nesprávne nastavená cena. Príliš vysoká cena odradí záujemcov a byt potom visí v inzercii mesiace. Príliš nízka cena znamená, že nechávate peniaze na stole.
Cenu ovplyvňuje lokalita, výmera a dispozícia, stav bytu (pôvodný alebo po rekonštrukcii), poschodie a výťah, balkón či loggia, parkovanie, energetická trieda a stav bytového domu. Rozhodujúce je aj to, aké podobné byty sa v okolí naozaj predávajú.
Orientačnú cenu si viete zistiť online za 2 minúty. Presnú cenu určí maklér po obhliadke bytu.
2. Pripravte si doklady
Čím skôr budete mať doklady pokope, tým hladšie pôjde celý predaj. Zvyčajne budete potrebovať:
- list vlastníctva a doklad o nadobudnutí bytu (napríklad kúpnu zmluvu),
- občiansky preukaz,
- potvrdenie od správcu alebo spoločenstva vlastníkov o výške mesačných platieb a stave fondu opráv,
- energetický certifikát, ak sa na váš byt vzťahuje povinnosť ho mať,
- informácie o prípadnom záložnom práve (napríklad hypotéka na byte), ktoré bude treba pri predaji vysporiadať.
Presný zoznam závisí od konkrétneho bytu. Ak si nie ste istí, poraďte sa s maklérom ešte pred inzerciou.
3. Pripravte byt na prezentáciu
Väčšina kupujúcich si byt vyberá podľa fotiek. Preto sa oplatí investovať do prvého dojmu: upratať, odstrániť osobné veci, opraviť drobné nedostatky a byt profesionálne odfotiť.
Pomôcť môže homestaging, teda úprava interiéru pred fotením a obhliadkami. Pri prázdnych alebo zastaraných miestnostiach sa dá použiť aj AI staging, ktorý na fotke virtuálne zariadi priestor. Dobrý dojem urobí aj videoprezentácia.
4. Zverejnite inzerát
Ponuku je dobré zverejniť na viacerých miestach naraz: na realitných portáloch, na sociálnych sieťach a v cielenej reklame. Inzerát by mal obsahovať presné údaje (výmera, poschodie, stav, mesačné náklady), kvalitné fotky a pravdivý popis.
5. Obhliadky a vyjednávanie
Na obhliadke chcú kupujúci hlavne vidieť, či byt zodpovedá inzerátu. Buďte pripravení na otázky o dome, susedoch, nákladoch a dôvode predaja. Pri vyjednávaní o cene je užitočné vedieť dopredu, aké je vaše minimum a čo ste ochotní zvážiť.
Ak záujemca financuje kúpu hypotékou, opýtajte sa, či má úver predschválený. Predídete tak situácii, že sa dohoda na poslednú chvíľu rozpadne.
6. Rezervácia a kúpna zmluva
Keď sa dohodnete na cene, zvyčajne nasleduje rezervácia bytu a potom kúpna zmluva. Kúpnu zmluvu je dobré nechať pripraviť odborníkom, pretože obsahuje dôležité podmienky: cenu, termín odovzdania, spôsob úhrady a vysporiadanie prípadných záložných práv.
Bezpečným spôsobom platby je úschova kúpnej ceny, napríklad u notára, advokáta alebo v banke. Kupujúci tak nemusí platiť vopred a predávajúci má istotu, že peniaze dostane.
7. Vklad do katastra a odovzdanie bytu
Vlastníctvo na nového majiteľa prechádza až vkladom do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad sa podáva po podpise kúpnej zmluvy a kataster o ňom rozhoduje v zákonnej lehote. Po vklade sa byt odovzdáva kupujúcemu s preberacím protokolom, v ktorom sa zapíšu stavy meradiel, a prepisujú sa energie.
Čo s daňou z predaja
Príjem z predaja nehnuteľnosti je v zásade oslobodený od dane z príjmov, ak ste ju vlastnili aspoň 5 rokov. Oslobodenie pri dvojročnom trvalom pobyte už neplatí. Pri zdedenej nehnuteľnosti sa za určitých podmienok započítava aj doba vlastníctva zosnulého. Ak predávate skôr, môže vzniknúť povinnosť podať daňové priznanie.
Daňové pravidlá sa menia a závisia od vašej situácie, preto si ich pred predajom overte u daňového poradcu alebo na finančnej správe.
Najčastejšie chyby pri predaji
- Prestrelená cena. Byt potom dlho visí v inzercii a kupujúci majú dojem, že s ním niečo nie je v poriadku.
- Slabé fotky. Prvý dojem z inzerátu rozhoduje o tom, koľko ľudí príde na obhliadku.
- Nepripravené doklady. Zbytočne to predlžuje predaj.
- Platba bez istoty. Predaj bez úschovy kúpnej ceny je pre obe strany zbytočné riziko.
Záver
Predaj bytu nie je zložitý, ak viete, čo vás čaká. Najviac záleží na správnej cene, dobrej prezentácii a poctivo pripravených dokladoch. Ak chcete predávať a nechcete sa o všetko starať sami, pozrite si, ako predávame my, alebo nám rovno zavolajte.
